Til Københavns Kommune
Bemærkninger til (og protest mod) lokalplanforslaget Elna Munchs Plads
Vi er som ejer af Egholmvej 18A nærmeste nabo til projektet, da tre (to bagved og en til siden) af vores i alt fire naboer sælger deres ejendomme, så de kan indgå i projektet. Bemærk, at vores hus er et ”halvt dobbelthus” (kort rækkehus), så når man ser på skyggediagrammer og andre tegninger, så er vores hus kun halvdelen af den bygning, der ligger ud til Egholmvej, lige nord for det projekterede byggeri.
Projektet har samlet set betydelig negativ påvirkning på vores hus og have pga. markante skygge- og indsigtsgener fra den nye store bygning, som vil forringe brugen af vores have pga. skygge og manglende privatliv. Meget af det eksisterende direkte sollys ind i huset og haven vil forsvinde, og formentlig vil projektet samlet set medføre en forringelse af værdien af vores hus.
Vi vil derfor protestere over projektets samlede størrelse (volumen og højden) og den markante forøgelse af byggeprocenten og byggehøjden, annulleringen af den eksisterende vejbyggelinje på Egholmvej (dog kun gældende for projektet), som de andre huse på vejen skal overholde og, at man vælger at tillade at lave et så stort projekt liggende i et L-form omkring et eksisterende familiehus. Vi føler os spærret inde af de nye bygninger, der absolut ikke minder om de andre nabohuse på vejen. Selv om projektet bidrager positivt til Elna Munchs plads, ændrer det markant området bag det nye projekt fra et solrigt villakvarter til et mindre indbydende erhvervsindustrilignende område.
Vi vil derfor bede kommunen tage højde for vores bemærkninger og besvare vores spørgsmål, således at borgerrepræsentationen, når den skal tage stilling til lokalplanændringen, er fuld informeret om alle projektets negative konsekvenser for de nærmeste naboer samt er blevet forelagt vores ændringsforslag og ideer til at forbedre projektet.
Totale og delvise skyggegener (afhængig af årstiden) i haven for Egholmvej 18A
Den nye bygning vil medføre totalskygge i vores have hele vinteren (se s. 12 i forslaget), men også delvis skygge hele dagen selv midt på sommeren (se s. 13). Dette skyldes den 20 m høje bygning vest for Egholmvej 18A og de to bygninger stik syd på hhv. 9m og 13,5 m. Disse bygninger vil være totalt ude af proportioner ift. villakvarteret og særligt Egholmvej 18A+B lige bag.
Vi finder, at de store gener fra projektet er meget markante og overvældende sat i forhold til vores hus og lille have. Vi finder, at anvendelsen af vores have forringes markant, samt at anvendelse af huset også forringes, når der kommer markant mindre direkte sollys ind ad vinduerne fra både øst og syd.
Ubegrundet annullering af servitut med vejbyggelinje og medfølgende skyggegener for Egholmvej 18A fra den nye bygning på Egholmvej
Alle bygninger på Egholmvej skal i dag overholde servitutter, der angiver en vejbyggelinje, således, at bygninger skal ligge min. 9,5 m. fra vejens midte. Der henvises til vedlagte servitutter, der er tinglyst på Egholmvej 16 (matr. nr. 1599). Tilsvarende er tinglyst på vores grund, Egholmvej 18A og andre grunde langs Egholmvej. Dette er årsagen til, at husene på Egholmvej 18A+B, 20 og 22 og mange flere huse langs Egholmvej ligger trukket tilbage fra vejen. Lokalplanen ophæver denne servitut, således at den nye bygning i modsætning til resten af vejens huse ikke skal overholde vejbyggelinjen. Denne vil få direkte konsekvenser for Egholmvej 18A, da der ikke længere er sol ind fra vinduet på sydsiden af Egholmvej 18As stue og første sals værelse, der har sit eneste vindue sydvendt. Dette vil gøre huset markant mindre lyst indvendigt.
Vi vil derfor opfordre til ikke at ophæve servitutten og dermed rykke projektet lidt længere tilbage fra vejen ligesom de andre bygninger på Egholmvej. Dette vil skabe harmoni med resten af vejen at den nye bygning på Egholmvej ligger på linje med de andre huse op ad vejen. Det vil desuden mindske skyggegenerne for Egholmvej 18A, der i forvejen er meget ramt af projektet.
Hvis kommunen ikke efterkommer dette og dermed forsat ophæver servitutten med den nuværende vejbyggelinje, vil vi bede om en udvidet forklaring på dette, samt kommunens vurdering af effekterne af annulleringen af servitutten for naboerne.
Desuden vil vi gerne vide, om det er muligt at finde en løsning, der ligger mellem den nuværende tilbagetrukne vejlinje og den nye fremskudte byggelinje foreslået af kommunen.
I øvrigt mener vi, at det er en væsentlig mangel ved lokalplanforslagets Redegørelse, at man ikke forholder sig til disse tinglyste servitutter, og ikke beskriver konsekvenserne af at ophæve servitutterne inden for lokalplanområdet, herunder at bebyggelsens placering inden for lokalplanområdet vil afvige markant fra den eksisterende bebyggelse langs Egholmvej. I lokalplanforslagets § 4 stk. 5 omtales disse servitutter som ”vejarealer og vejudlæg”, og det fremgår, at de kan ophæves efter reglerne i vejlovgivningen. Det, mener vi, er en meget indsnævret opfattelse af disse servitutter.
Som beskrevet har servitutterne haft en væsentlig indflydelse på placeringen af bebyggelsen langs Egholmvej, som rækker ud over en vejteknisk betragtning, og derfor kan man ikke overlade spørgsmålet om ophævelse af servitutterne til ”vejingeniørerne”. Kommunens arkitekter og planlæggere skal også påtage sig et ansvar og vurdere servitutternes betydning for, at der fortsat er en harmonisk placering af bebyggelsen – ikke mindst når det drejer sig om en 13,5 m høj bygning.
Markante indsynsgener fra nye bygninger
Fra vinduerne i den nye store bygning vil man have direkte indsyn ned i haven i Egholmvej 18A. Det drejer sig særligt om mellembygningen (under tagflade b, tegning 6, s. 40) direkte syd for Egholmvej 18A.
Dette føles meget grænseoverskridende, da vores have i forvejen ikke er stor. Vi vil dermed ikke have noget privatliv i haven, efter projektet er gennemført. Dette er en klar forringelse af vores livskvalitet som børnefamilie, da vi gerne bruger haven året rundt. Vi synes ikke, at projektet indeholder afgørende tiltag for at mindske disse indsynsgener.
Vi vil bede kommunen om at mindske antallet og størrelsen af de vinduer, der har direkte udkig ned i vores have. Vi vil også bede om, at der så vidt muligt anvendes sløret glas, eller at indsynet ned i vores have og ind i vores hus mindskes. Kommunen bedes forklare, hvorvidt dette kan efterkommes.
Projektets omfang og størrelse
Vi er ikke imod projektet men finder det helt unødvendigt og ikke i harmoni med kvarteret omkring at hæve byggeprocenten fra 40% til 120% samt at hæve den maksimale bygningshøjde fra 10m til 20m. Vi mener ikke, at kommunen med sit ændringsforslag har begrundet, hvordan denne markante negative påvirkning for nærmeste nabo (vores hus, Egholmvej 18A) samt det bagvedliggende kvarter står mål med, hvad der opnås med projektet.
Vi undrer os over, at der ikke er fundet en mindre ekstrem løsning, eksempelvis med at hæve byggeprocent til mellem 80-100% og byggehøjden til omkring 15m. Dette vil stadig give mulighed for ny busvendeplads, butik, parkeringspladser og flere etager med boliger til botilbuddet. Kan kommunen forklare, hvorfor det ikke er muligt med en mindre voldsom bygning, både i byggeprocent og højde?
Vi henviser til, at der i redegørelsen side 3 står, at der ønskes ”… en ny samlet bebyggelse, der på én gang formidler overgangen fra villaområde til etagebyggeri…” Vi synes bestemt ikke det planlagte byggeri formidler en sådan overgang.
Vi vil derfor gerne i forbindelse med projektets fysiske omfang og højde høre, hvorfor kommunen ønsker at dispensere fra det skrå højdegrænseplan, som ellers er et gældende princip, når der bygges nyt op ad enfamilieshuse? Kommunens tekniske forvaltning påpegede tidligere i processen, at dette er et gældende princip for Københavns Kommune. Det undrer os derfor, at det ikke er nævnt i forslaget.
Som bekendt gælder for villaer, at højden af nye bygninger ifølge det skrå højdegrænseplan (Bygningsreglementet § 177) højest må være 1,4 gange afstanden til skel. Det betyder, at højden af bygningen nærmest Egholmvej 18A, der placeres 2,5 meter fra skel højest må være 3,5 meter ifølge disse regler. Selvom vi godt ved, at reglerne kan ophæves når der er en lokalplan, er det voldsomt for os, der bor i en villa, at skulle acceptere en 13,5 m høj bygning 2,5 meter fra skellet mod vores ejendom, hvor man ellers kun skal acceptere en 3,5 m høj bygning.
Lidl og Københavns kommune som nabo
Da projektet ud over et supermarked består af et botilbud drevet af kommunen, vil dette være en markant ændring fra i dag, hvor vi kan have dialog med naboerne ”over hækken”. Vi antager, at både kommunen og Lidl har ressourcerne til at kunne prioritere gode naboforhold, og håber at det i realiteten også vil blive prioriteret. Vi er dog bekymrede for, hvem man taler med fra dag til dag om almindelige nabospørgsmål som vedligeholdelse af hegn mv.
Vi vil derfor bede kommunen forklare, hvordan den har tænkt sig at blive en god nabo – særligt på vegne af de nye beboerne, der skal bo i kommunens botilbud. Derudover vil vi gerne have nedenstående og lignende spørgsmål besvaret:
Vil vi få en kontaktperson hos kommunen?
Melder kommunen eller Lidl sig ind i grundejerforeningen? Der er fællesudgifter i grundejerforeningen Fossgaarden, som opretholdes af dens medlemmer.
Er det Lidl, der opretholder hegn mv?
Supplerende bemærkninger og spørgsmål
Ovenstående er vores primære bemærkninger og spørgsmål til lokalplanforslaget. Vi har nedenstående supplerende bemærkninger og spørgsmål, vi vil bede kommunen besvare og forholde sig til.
Træer på og ved skel til Egholmvej 18A
Det fremgår af tegning 7c, at der skal plantes i alt 12 træer, hvoraf ingen af disse er ved Egholmvej 18A. Men af s. 6 fremgår visualisering af området, hvor der står to træer nærmest i det sydlige skel mellem 18A og projektet.
Vi vil bede om, at træer, der sættes så de skaber yderligere skygge, kun plantes efter aftale og koordination med os. Projektet tager i forvejen det meste af vores direkte dagslys og yderligere skyggende træer og installationer ønsker vi indflydelse på. Kan kommunen bekræfte, at sådanne træ tæt på skel ikke plantes uden vores medvirken?
Fejlagtig sammenligning med nuværende bebyggelse Jyllingevej-Ålekistevejskrydset
På s. 8-9 om Kommuneplantillæg fremgår det (sidst i afsnittet):
”Der er er ikke afholdt forudgående offentlighed for kommuneplantillægget, da rammeændringen vurderes at være en mindre ændring, idet anvendelsen ikke ændres, og den nye muliggjorte bebyggelse er af en tæthed og højde, der findes i forvejen omkring Jyllingevej-Ålekistevejskrydset, og som derfor er almindelig for området.” (min fremhævning)
Dette, mener vi, ikke er korrekt præsenteret. Kommunen har tidligere i processen sagt, at Elna Munch projektet kan sammenlignes med den nuværende bygning i Jyllingevej/Ålekistevej-krydset (med cykelhandler, Netto og Rema 1000 i stueetagen). Der er dog den store forskel, at der lige direkte bag denne høje bygning er grønne områder og erhvervsejendomme – ikke villaer eller rækkehuse, som tilfældet er på Egholmvej. Vi har tidligere på mødet med repræsentanter fra Københavns Kommune forklaret dette.
Vi vil bede kommunen bekræfte, at det er en markant forskel, at der bag den nuværende høje bygning i Jyllingevej-Ålekistevejskrydset er grønne områder og mindre erhverv i modsætning til Egholmvej, hvor der er villaer lige op ad den nye bebyggelse.
Anvendelse af bygning under tagflade B (tegning 6)
I bilag 11 (Visualisering af projekt for Elna Munchs Plads) til borgerpræsentationens møde d. 2. februar 2023 fremgår det, at der i bygningen på 1. sal er personaleområde. Dette svarer til området under tagfalde B (tegning 6, s. 40) i lokalplanen. Det er vigtigt for os, at der ikke i fremtiden kommer beboelse i disse lokaler, da der herfra er direkte indsyn til vores have.
Vi vil derfor bede om, at det i lokalplanen under §3 (eller andet relevant sted) gøres klart, at denne del af bygningen i fremtiden ikke kan laves om til beboelse, hverken af boligtilbuddet eller af andre fremtidige lejere eller ejere.
Installation af tekniske anlæg på taget over imod Egholmvej 18A (§ 6, stk. 3 c-d)
Vi protesterer imod, at der i §6, stk. 3.d gives tilladelse til yderligere 1,8m i højden til tekniske anlæg på tagflade B (tegning 6) på bygningen, der ligger lige syd for Egholmvej 18A af tre årsager, 1) yderligere skygge, 2) støj fra anlæg og 3) æstetik
Ad 1) Denne bygning medfører i forvejen total skygge hele vinteren (s. 12) og delvis skygge for haven Egholmvej 18A (s. 13). Yderligere 1,8m med tekniske anlæg vil forårsage yderligere skygge. Der bør som minimum tages højde for disse tekniske anlæg i lokalplanens i skyggediagrammer.
Ad 2) Vi ønsker ikke støj fra udluftningsanlæg eller lign. fra det tekniske anlæg. Sådanne tekniske anlæg bør placeres under taget, som det også fremgår af §6, stk. 3, c, og ikke undtages i stk. 3.d. Undtagelsen er en kattelem for at placere en masse teknik, der – måske for højere omkostninger – kunne være blevet placeret under taget.
Ad 3) Det undrer os, at på trods af de mange arkitektoniske krav til byggeriet gives lov til at opstille en stor teknisk installation, der tydeligt kan ses fra villakvarteret og som ikke skal opfylde design eller arkitekturkrav ud over en areal- og højdebegrænsning. Disse installationer bør så vidt muligt placeres under tag.
Sikring mod terrasse og andre installationer på tagflade B (tegning 6, s. 40), §7, stk. 3.
Vi vil gerne have det gjort helt klart i lokalplanen §7, stk. 3, at der ikke i fremtiden må etableres terrasse eller andre installationer på tagflade B. Denne tagflade ligger stik syd for haverne på Egholmvej og yderligere installationer vil medføre mere skygge. En terrasse der vil desuden give markante yderligere indsynsgener.
Reklamer, bannere mv., der kan ses fra villahaverne (§7, stk. 4)
Der står i §7, stk. 4:
”Stk. 4. Reklamer a) Der må ikke opsættes dynamiske, digitale reklameskilte, som fx lysaviser eller animerede reklamer på facader, gavle og hustage. b) Reklamering, som ikke har tilknytning til bebyggelsens anvendelse, er ikke tilladt.”
Der fremgår derfor, at det er muligt med reklamer og gavlreklamer, som har tilknytning til bebyggelsens anvendelse, dvs. Lidl og kommunen.
Vi vil derfor høre, om det bliver tilladt med store gavlreklamer eller bannere, f.eks. på den vestvendte gavl på den 20m høje bygning, der kan ses fra vores have på Egholmvej 18A? Hvis dette er tilfældet, vil vi i så fald protestere over denne mulighed. Vi mener ikke, at vi i vores lille have, som der i forvejen efter projektets gennemførelse ikke vil være noget privatliv i, skal se direkte på store gavlreklamer for Lidl, kommunen eller andet.
Sikring af grøn facade mod Egholmvejskvarteret (§7, stk. 1)
Den nordlige facade på den nye bygning på Egholmvej vil med sine 13,5m stå i stor kontrast til de omkringliggende villaer og vil være meget tydelig, når man bevæger sig syd på ad Egholmvej. Det er derfor vigtigt, at det sikres, at denne facade ikke bare er en 13,5m høj mur (og kun 2,5m fra skel), men at den grønnes.
Vi vil derfor anmode om, at det gøres tydeligt i §7, at den nordlige facade på den nye bygning på Egholmvej skal grønnes, og hvem der har ansvaret for, at dette sker, samt hvem der har ansvaret for vedligeholdelse.
Utryg kantzone b mellem nybyggeriet og Egholmvej 18A (§8)
Vi er meget bekymrede for, at kantzone b, der smyger sig fra Ålekistevej til Egholmvej i et L omkring vores grund (Egholmvej 18A), bliver en uofficiel sti eller opholdsområde (se tegning 7b, 42). Vi ønsker ikke en uofficiel og ikkebelyst genvej, hvor folk kan tisse, smide affald og hvad man ellers laver af lyssky aktivitet bag ved et supermarked. Det bør gøres helt klart i lokalplanen, at der ikke er offentlig adgang til kantzone b, og at det ikke er opholdsområde for Lidls ansatte eller beboerne i institutionen.
Hvordan vil kommunen sikre, at der ikke er offentlig adgang til kantzonen bag ved projektet?
Hvordan vil kommunen med lokalplanen sikre, at beboerne eller de ansatte ikke bruger området som eksempelvis rygeområde?
Endeligt fremgår det, at mindst 90 % af kantzone b skal være bede med beplantning. Betyder dette, at der kommer til at være bede i denne zone?
Afhentning af affald fra institutionen
Vi mener ikke, at affald fra institutionen skal afhentes fra Egholmvej. Institutionen på 3200 m2 vil producere meget affald på et erhvervsmæssigt niveau, og dette bør afhentes på selve Elna Munchs plads, hvor der i forvejen er varelevering til Lidl og busvendeplads. Egholmvej er en mindre villavej, der ikke er lavet til større trafik.
Kan kommunen bekræfte, at det med lokalplanen sikres, at der ikke skal afhentes affald fra institutionen eller Lidl fra Egholmvej?
Levering af varer, materialer mv. til institutionen/bostedet
Vi mener, at levering af varer, materialer mv. til institutionen/bostedet i lighed med affaldsafhentning bør ske fra Elna Munchs plads og ikke fra Egholmvej. En institution af den størrelse vil have mange daglige leveringer, hvilket Egholmvej ikke er lavet til at håndtere. Det er ikke tydeligt i lokalplanen, hvor levering til institutionen sker.
Kan kommunen bekræfte, at det med lokalplanen sikres, at levering af varer, materialer mv. til institutionen/bostedet sker fra Elna Munchs plads og ikke fra Egholmvej?
