Høringssvar vedrørende Forslag til Kommuneplan 2024

  LLO Hovedstadens ønsker til den kommende kommuneplan

LLO Hovedstaden kan overordnet fuldstændigt tilslutte sig den daværende overborgmesters ord om København som by, som hun udtrykte den i forordet til Boligredegørelsen fra 2023:

”Vi kan ikke have en by, hvor rå profit styrer boligmarkedet. Det er ganske enkelt uretfærdigt. København må aldrig blive ligesom London eller New York, hvor sygeplejersken og politibetjenten ikke har råd til at bo,” påpeger overborgmester Sophie Hæstorp Andersen”

Skal overborgmesterens ønske om, at København skal være for alle, blive til virkelighed, så skal der ske et markant kursskifte i byen. I mange år har skiftende overborgmestre – især ved festlige lejligheder – talt om København som en by for alle.

Virkeligheden er imidlertid en helt anden og byen har bevæget sig i den stik modsatte retning. I dag er det i høj grad den rå profit, der styrer byens boligmarked. København har i de sidste tyve år forandret sig fra at være byen for alle til at være byen for den højere middelklasse (se fx ”rige børn lejer bedst” 2021). Boligforbruget falder for de dårligst lønnede og byggeriet af almene boliger er på et fortvivlende lavt niveau.

Af Boligredegørelsen 2023 fremgår, at de dårligst lønnede borgere i stigende grad bor i ufrivillige bofællesskaber og at fraflytning fra kommunen primært sker, fordi byens borgere ikke kan finde en betalelig bolig. For enhver, der ønsker en by for alle, er det en meget bekymrende udvikling. Men det er det sådan set også for den stadigt stigende andel af aldrende, højere middelklasse, der inden for få år får brug for hjælp fra social- og sundhedspersonale. Der er simpelthen ikke boliger til sosu-assistenter i København. Københavns Kommune kan ikke forlade sig på at kunne ansætte social- og sundhedsassistenter, der skal pendle fra fx Næstved. Det er særdeles vanskeligt at konkurrere om arbejdskraften med kommuner, der rent faktisk kan tilbyde sine ansatte at bo – godt - i kommunen.

I disse år, med byggeri af meget få, almene boliger og hvor kommunens boligmarked lider under ikke at have opført almene boliger i et helt årti fra starten af 1990’erne, overlades næsten alt boligbyggeri til store ejendomsudviklere og pengetanke, hvis krav om så højt afkast som muligt på ingen måde harmonerer med at gøre København til en by for alle. I de tusindvis af nyopførte, private udlejningsboliger og i de ældre, private udlejningsboliger, hvor køkkener og badeværelser udskiftes i højt tempo og lejen typisk stiger til det dobbelte, betaler lejerne i gennemsnit 50% af deres disponible indkomst i husleje (Boligministeriet 2022). Al sandsynlighed taler for, at mange af byens fraflyttere skal findes blandt lejerne af disse boliger.

På rådhuset har flere politikere udtrykt ønske om at reparere på dette ved at kunne betinge sig opførelsen af flere ejerboliger i lokalplanerne. Men det er symptombehandling, hvor den egentlige sygdom er de alt for høje huslejer. En behandling af selve sygdommen kræver en lovændring (se afsnittet om konkrete forslag).

I de senere år er der opført en lang række såkaldte ungdomsboliger, hvor de private udviklere har set stort på det usanktionerede krav om, at boligerne skulle være studieboliger. Dette har resulteret i en række boligbyggerier, hvor etværelses ”ungdomsboliger” koster over 10.000 kr. om måneden i husleje – fx i det berygtede byggeri ”Kaktustårnene”.

På grund af den pressede boligsituation trives en række virksomheder, som lejer familieboliger, opdeler dem i værelser og genudlejer dem til huslejer mellem 8 og 12.000 kr. om måneden. En af disse virksomheder, Life X, har kommunen helt paradoksalt tildelt en erhvervspris i 2019. Denne prisuddeling er et ganske godt symptom på en boligpolitik, der ikke hænger sammen. 

København er en smuk og attraktiv by at bo i. Der er god offentlig transport, der er gode byrum og der er en rimelig offentlig service, men byen har meget store demografiske udfordringer, der kun kan løses af bevidst og målrettet boligpolitik – ikke af festtaler. Vil Borgerrepræsentationen gøre København til en by for alle, kræver det, at der vedtages en kommuneplan, som rummer konkrete tiltag på en række områder og som forpligter kommunen til at søge indflydelse på den lovgivning, som hæmmer opnåelsen af målene i kommuneplanen. Nogle af udfordringerne kan kun løses med hjælp fra Folketinget, men kommunen har gode muligheder for selv at sætte rammer for sin boligpolitik.

Øverst på listen bør stå opførelse af så mange almene boliger som muligt og kravet om forhøjelse af maksimumbeløbet ved opførelse af almene boliger bør forfølges hos den nye boligminister (!) . Derudover må Borgerrepræsentationen erkende, at kravet om, at grundsalg på et ophedet ejendomsmarked via By og Havn skal finansiere byens infrastruktur, ødelægger byens mulighed for at bygge betalelige, almene boliger. 

Lejernes LO Hovedstaden stiller sig, begyndende med dette indlæg, til rådighed som partner i processen med udarbejdelse af en ny kommuneplan. I det følgende skitserer vi indledningsvis en række enkelttiltag, der efter vores opfattelse kan bidrage til at gøre kommunen til en by for alle

Bestyrelsen for Lejernes LO Hovedstaden, 3. september 2024

v. Claus Højte, direktør

Konkrete forslag til kommuneplanen - Inden for kommunens umiddelbare handlemuligheder

Tilbagekøbsklausuler

Københavns Kommune har tidligere i perioder med stor vækst anvendt de såkaldte tilbagekøbsklausuler. Fordelen ved disse klausuler er, at kommunen bevarer grebet om sin udvikling. En anden fordel er, at grundpriserne bør falde, hvilket giver de almene boligorganisationer mulighed for at byde på byggegrunde.

Københavns Kommune bør anvende sin bestemmende indflydelse i By og Havn til at fremme tilbagekøbsklausuler.

Flere almene boliger.

• Kommunen bør bruge sin mulighed for grundsalg med rabat, så snart det er muligt
• Kommunen bør bruge muligheden for at stille krav om 25 % i alle bydele, også hvor der i forvejen er mange almene boliger. Modstanden mod en større andel af almene boliger bunder i fordomme, ikke i realiteten. I Ballerup kommune udgør de almene boliger 50% af boligbestanden. Ballerup kommune har – i modsætning til Københavns Kommune – aldrig haft bebyggelser på listen over udsatte boligområder (den såkaldte ”ghettoliste”).

Stil krav om studieaktivitet ved ungdomsboliger

Der er nu via ny lovgivning mulighed for at stille krav om, at der i de udlagte ungdomsboliger stilles krav om studieaktivitet. Dette krav bør stilles i alle tilfælde.

Stop opdeling af familieboliger i enkeltværelser

Kommunen bør straks bruge sine administrative muligheder for at standse den ulovlige opdeling af familieboliger i dyre enkeltværelser.

Fælles ventelister for almene og private udlejningsboliger

Kommunen bør stille krav om, at de almene boligorganisationer etablerer fælles ventelister og kommunen bør afsøge mulighederne for, at der etableres fælles ventelister for både almene og private udlejningsboliger. Fælles almene ventelister findes i allerede Århus og i Sverige findes der aktører, som håndterer ventelister fælles for almen og privat udlejning. Det er med andre ord muligt, hvis der er politisk vilje. Fælles ventelister giver borgerne mulighed for hurtigere at afsøge markedet og de giver udlejningsmarkedet en hårdt tiltrængt gennemsigtighed.

Etablere målinger af socialt afkast i nybyggeri af lejeboliger (også ungdomsboliger) og stille målkrav i lokalplanerne om socialt afkast.

Kommunen bør i sine lokalplaner opstille krav til socialt afkast. Det vil sige af byggeriet afledte afkast på beskæftigelse, sundhed, trivsel, uddannelse og dermed også afledte minimering af kommunens udgifter. Der bør også stilles krav, som gør, at kommunen overholder FNs menneskrerettighedskrav på boligområdet, fx, at man ikke som borger tvinges til at forlade sit opvækstområde. Kravene om socialt afkast bør indgå i kravene til aktørerne ved etablering af boligområder, ligesom det skal påses, at kravene indfries.

Forhold som kræver lovændringer og som ikke med den nuværende lovgivning kan rummes i en kommuneplan

Begræns moderniseringerne.

Lejeloven (§19, stk. 2) tillader i dag, at ældre boliger moderniseres og lejen fordobles. Der er typisk tale om overflødig udskiftning af velholdte køkkener og badeværelser, mens klimaskærme og energiforhold forsømmes. Muligheden for denne type modernisering betyder lavere boligforbrug og dårlige energiforhold, hvilket igen leder til større CO2-udslip. Kommunen bør forfølge emnet over for Folketinget

Stil krav om lejeregulering i nyopført byggeri

Der er i dag fri leje i alt nyopført byggeri (efter 1991). Den frie leje er kommunens største problem i forhold til at få etableret boligområder med betalelige boliger. Beboerne i ejendomme med fri leje betaler i gennemsnit 50% af deres disponible indkomst i husleje. Dette betyder nedgang i boligforbruget, fraflytning fra kommunen og endelig har den høje husleje den konsekvens, at den hæmmer byens økonomiske vækst i kraft af borgernes manglende mulighed for øvrigt forbrug.

Muligheden for at stille krav om 40% alment byggeri

Kommunen bør stille krav til Folketinget om, at det bliver muligt for kommunen at betinge sig 40% alment byggeri.

Genetablere bytteretten

At kunne bytte bolig fremmer borgernes muligheder for at blive i kommunen. Kommunen bør derfor kræve, at Folketinget genetablerer bytteretten i lejeboliger. Denne er i dag i realiteten sat ud af kraft på grund af bestemmelserne om modernisering (Lejelovens §19, stk. 2)

Giv lejerne mulighed for at udskifte benzinbiler med elbiler

Det er i dag ikke muligt, at en lejer mod sin udlejers vilje får opsat ladestander. Københavns Kommune sigter mod CO2-neutralitet, men den nuværende lejelovgivning arbejder mod målet. Københavns Kommune bør derfor arbejde for, at alle kommunens borgere via en lovændring får mulighed for at etablere ladestandere til el-biler.