Høringssvar vedrørende Forslag til Kommuneplanstrategi 2023

 

Til Københavns Kommune

 

HØRINGSSVAR ifm. Høring om Kommuneplanstrategi 2023 – Fremtidens klimavenlige hovedstad

 

I kommuneplanstrategien for 2023 er der lagt vægt på temaer som erhverv, studiemiljø, en sund klimaby med plads til kultur og fritid og en udvikling med respekt for byens sjæl.

 

Vi har i København en lang række bygninger, der står ubrugte - eller bruges til midlertidige formål, der ikke skaber tilstrækkelig værdi for byen. Én af disse bygninger er Peblinge Dossering 6, en nedslidt, tidligere kirke i en boligkarré, der ligger omgivet af restaurationer, med en af byens bedste beliggenheder, der senest har været brugt som yogastudie. 

 

I dag er bygningens anvendelse begrænset af en lokalplan (Lokalplan 150, Alderstrøst II) der gør at den kun må anvendes til “kontor, butik og lignende” - men i virkeligheden lægger placeringen op til, at bygningen og lokalerne kan anvendes til at opfylde kommuneplanstrategiens formål om erhvervsudvikling, kultur og fritid vha. et simpelt, bæredygtigt transformationsprojekt, der samtidig har respekt for både bygningens, stedets og byens sjæl.

 

Vores drøm er, at etablere projektet Lake House - art house-biograf og kulturmødested med tilhørende café og lounge på Peblinge Dosseringen 6. 

 

 

Visionen for Lake House

Lake House er et nyt, mangefacetteret kulturmødested ved Søerne med art house-biograf, performance space, foredrags-scene, ‘talks’-forum, kulturmødested, cafe og lounge.

Med direkte indgang fra Peblinge Dosseringen vil vi indrette stueetagen til biograf og foredrag / performance rum med plads til 84 siddende gæster. 1. sal indretter vi med balkon og Lake Lounge med udsigt over Peblingesøen. Loungen har åben forbindelse til foyeren. I kælderen vil vi etablere café om dagen, som transformeres til lounge og kulturcafé om aftenen. Også dette ‘rum’ vil have en lille hjørne-scene til ‘samtaler’ og evt. akustiske musikindslag. 

Fortovsarealet indretter vi til udeservering. Der pågår allerede kommunalt vejarbejde, med udvidelse af fortovet mhp. udeservering samtidig med, at Peblinge Dosseringen lukkes for biltrafik på strækningen foran Lake House, hvilket gør det oplagt at skabe et nyt mødested i byen, der spiller sammen med de øvrige aktiviteter, herunder restaurationer i den side af karreen, der vender ud mod søen.

 

 

Målgruppe for Lake House 

Målgruppen er international (film, kunst, litteratur, performance, foredrag, debat), men med et tydeligt lokalt islæt, hvor vi vil tiltrække både yngre og ældre gæster fra København og omegn, der mødes om film, kunst, kultur, events, performances og dagsaktuelle emner.

Stedet vil have både betalende og åbne arrangementer med fri adgang og vi ser det som en naturlig forlængelse af byens rum og den særlige ånd, der præger indre Nørrebro.

Hvor restauranterne på tilsvarende strækning på Sortedams Dossering samt Kaffesalonens bådudlejnings-ponton, har en folkelig og festlig tiltrækningskraft, vil Lake House tiltrække et kulturelt engageret publikum, hvilket passer godt ind i byens ambitioner om et ‘kulturelt orienteret aftenliv’ i byen og byens restaurationer. 

Lake House vil være med til at løfte niveauet for bylivet i området og etablere Peblinge Dosseringen som en kulturel destination med et højt ambitionsniveau. 

 

Den umiddelbare udfordring

Strækningen på Peblinge Dossering mellem Baggesensgade og Nørrebrogade er den eneste asfalterede del af Peblinge Dosseringen og hører under lokalplan 150 af maj 1990. Ifølge Lokalplanen må vores lokaler ikke bruges til andet end “kontor, butik og lignende”, og det vi ønsker at etablere, falder under anvendelseskategorien “publikumsorienteret serviceerhverv”.

 

Områdespecifikke argumenter

I kommuneplanen er der udlagt Bymidterammer, hvori Nørrebrogade 1 og Peblinge Dossering 2-4 er omfattet af Bymidterammen, hvilket giver videre rammer og dispensationsmuligheder for oprettelse af serviceerhverv inden for Bymidterammen. Strækningen fra Nørrebrogade ned mod Baggesensgade er da også præget af byliv og restaurationer.

Som sidste lejemål med stueplansfacade på den asfalterede del af Peblinge Dosseringen ligger den berømte Kaffesalonen i nummer 6 - hvor den har ligget i en menneskealder. Der er ikke yderligere husnumre på den asfalterede del af Peblinge Dosseringen. Vores lejemål (kontrakt er indgået) ligger ligeledes i nummer 6 som nabo til Kaffesalonen, men i modsætning til Kaffesalonen, har vores lejemål ikke mulighed for at have “publikumsorienteret serviceerhverv” iht. Lokalplan 150, der begrænser anvendelsen i denne del af karreen til “kontor, butik og lignende.” 

Det virker som et levn fra tiden dengang i 1990, hvor man havde den underliggende tanke, at området hen over tid, ville se saneringsmodne gamle bygninger erstattet med almene boliger som hjørnebygningen mellem Peblinge Dossering 6 og Baggesensgade, 

Dette skete ikke, og området har siden 1990 skiftet karakter ganske markant. Både på denne side af Nørrebrogade og den anden side på Sortedam Dosseringen hvor hele Ravnsborgade-komplekset har restaurationer ud mod søen. 

En udvikling der tydelig ses i sammenhæng med alle Kommunens strategiplaner og større tanker om hvad området langs søerne, på denne side, kan og bør bruges til. En udvikling der også direkte kan aflæses i hver eneste strategiplan og aktivt tænkte udformning af området lige siden. Se for eksempel “Metropol for mennesker” og “Bebyggelsen vest for søerne.”

Områdets udvikling afspejles netop i udlægningen i konceptet Bymidterammer. En udvikling der, helt aktuelt, kan aflæses i Kommunens fremragende igangværende forandring af netop den asfalterede del af Peblinge Dosseringen mellem Nørrebrogade og Baggesensgade, der bliver lukket for gennemkørende trafik og hvor fortovet udvides i et bevidst forsøg på at skabe bedre muligheder for udeliv og cafeeer med udeservering 

Som man kan aflæse tydeligt af dette oversigtskort, er Lake House-lejemålet klemt inde som en lille glemt bid af København, der ikke er fulgt med planudviklingen og kommunens tanker om den by man ønsker at skabe. 

Vores drøm er, at Lake House bliver medtaget i Bymidterammen, så vi får mulighed for at skabe en kulturel attraktion, der skaber liv i området, men i et format, der gør det tiltrækkende og værdiskabende for både byens internationale gæster, regionale besøgende, lokale beboere og ikke mindst de umiddelbare naboer i karreen.

Vi argumenterer dermed for, at Bymidterammen udvides med lejemålet i Peblinge Dossering 6 således, at vi kan ansøge om anvendelse af lokalerne til etablering af Lake House  og dermed være med til at løfte området og bringe det i tråd med kommuneplanstrategiens overordnede ambitioner.                                 

 

 

Bygningsspecifikke argumenter

Udover argumenterne for den værdi vi mener, at projektet kan tilføre området og det faktum, at lejemålet er det eneste, der ikke allerede er inddraget i Bymidterammen, mener vi også, at der er flere bygningsspecifikke argumenter for at tillade en ændring af anvendelseskategorien.

 

• Hvad har lokalerne været anvendt til?

Lokalerne i Peblinge Dosseringen 6 - i daglig tale "Daniel Kirken" blev etableret som privatkirke i 1933 af Spiritistisk Trossamfund. Fra etableringen og frem til idag, har lokalerne udelukkende fungeret som privatkirke og siden som yoga-studie. Vi har overtaget lokalerne efter Yoga Centret, der er flyttet ind i et andet lejemål i baggården. De kunne, som så mange andre tilsvarende yoga centre i København ikke længere oppebære den relativt høje husleje, der bl.a. også er blevet momsbelagt pga. EU-regler.

• Hvad kan lokalerne anvendes til?

Under gældende lokalplan for gaden fra 1990, kan lokalerne kun benyttes til “kontor, butik og lignende”, hvilket ikke stemmer overens med bygningens anvendelse gennem tiden (hhv. kirke og yoga studie). Bygningen har således aldrig fungeret efter lokalplanens bestemmelser.

• Kan bygningen i praksis fungere som butik?

Lokalet er af betydelig størrelse rent kvadratmetermæssigt med  361 m2 fordelt på tre etager, men har en lukket facace på ca 5 meter uden mulighed for etablering af åbning i facaderne mhp. på (vare)udstilling. Udover selve facadedøren, findes to små skydeskodde-agtige vinduer på 30 cm x 70 cm med murdybde på 40 cm, hvilket helt umuliggør henvendelse til offentligheden i form af udstilling, butiksvinduer m.m. Kombineret med den relativt høje husleje gør dette forhold alene lokalerne uattraktive ift. etablering af butik. 

• Kan lokalerne i praksis bruges som kontor? 

Bygningskroppen er dyb og med begrænset lysindfald, hvilket giver udfordringer ifølge arbejdstilsynets regler om naturligt lysindfald. Kirkesalen har fire høje glasmosaikvinduer, der starter i tre meters højde, hvorfor de ikke giver udsyn fra arbejdspladser i bygningen. Balkonrummet har et mindre, halvmåneformet vindue hvis øverste kant ligger under øjenhøjde. Kælderen har ingen direkte dagslys eller udkig. Derfor vil det være vanskeligt at skabe et attraktivt kontormiljø, der lever op til nutidige krav for arbejdsmiljø i en moderne tidssvarende virksomhed. 

 

 

 

Konklusion

På trods af at lokalerne aldrig har været anvendt som butik eller kontor, er anvendelsen i lokalplanen begrænset til netop disse formål - begge vil være vanskelige at realisere med de begrænsninger bygningen/lokalerne har.

 

Men hvad - om noget - kan lokalerne så bruges til i praksis?

Lokalerne vil være vanskelige at transformere til boliger pga. bygningskroppens særlige udformning - og det ville være synd og skam (og dyrt) at anvende lokaler med denne beliggenhed til f.eks. stødlager for lokale butikker. 

I sidste ende kan det ende med en nedrivningstilladelse, da bygningen heller ikke er særlig bevaringsværdig (kategori 4 i SAVE), på trods af, at den har en kulturhistorisk interessant baggrund og en unik beliggenhed - en beliggenhed, der netop vil gøre den attraktiv som byggegrund.

Vi mener derfor, at det er oplagt at tillade en ændring i anvendelsen, så lokalplanen for bygningen tillader publikumsorienterede serviceerhverv, ligesom i størstedelen af karreen som helhed og således, at vi lever op retningslinjerne for bymidter og bydelscentre: “I randbebyggelse i de udpegede bymidter og bydelscentre skal stueetagen normalt anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv.“

Det vil give os mulighed for at bevare og omdanne bygningen til Lake House - et kulturelt mødested, der både vil tiltrække internationale gæster og blive et mødested for lokalmiljøet. Et sted, hvor du kan se de film, der ellers ikke når et dansk publikum. Høre foredrag fra de stemmer, der ikke når de store scener. Opleve performances af kunstnere, der er på vej op. Spise en bid i samtale med byens kreative kræfter. Mødes med andre københavnere til kommunalvalgsdebat eller deltage i en debat om bæredygtig byudvikling.

Udover klima- og ressourcegevinsten ved et transformationsprojekt frem for en nedrivning med efterfølgende nybyg, er det også vores hensigt at renovere med genbrugs- og bæredygtige byggematerialer, ligesom vi er i dialog med flere leverandører omkring indretning med renoverede genbrugsmøbler. Vi mener derfor også, at projektet kan blive et fyrtårnsprojekt for en ny tilgang til vores eksisterende bygningsmasse og vi samarbejder med tegnestuen twentyfifty studio om realisering af dette potentiale, der samtidig skal blive en væsentlig del af husets kernefortælling.

Det mest sammenlignelige private projekt i byen, er vel Lennart Lajboschitz’s omlægning af Absalon Kirken på Vesterbro. 

Det er ikke fordi der ikke eksisterer art house-biografer i København. Det gør der. Det er heller ikke fordi der ikke findes steder hvor foredrag, performances, kulturudvekslinger foregår. Det gør der også. Men der findes ikke et privat drevet sted hvor alle disse strømme samles under et tag, på et sted hvor man har lyst til at samles før ‘forestillingerne’ og blive der bagefter, til samtaler om det sete og det hørte. Det er det vi vil skabe med Lake House.  

Lake House er udtryk for ønske om at forkæle dem, der deltager i kulturen. Lake House vil gøre det til en lækker ophøjet oplevelse at se film, høre foredrag, opleve performances, deltage i en debatter om livet i byen og udenfor. 

 

Holdet bag Lake House

Ophavsmand til Lake House er Asger Leth. Asgers forbindelse til filmen er uomtvistelig; Han har vundet Directors Guild of America Award for bedste dokumentar, har som en af få instrueret en Hollywood popcorns-film og har en ny på vej. Han er en af de ti mest billetsælgende danske instruktører nogensinde, og har stået bag tv-serier og film-projekter med flere af landets bedste skuespillere. 

Asger Leths rækkevidde er stor både indenfor film og kultur i både indland og udland og han er ved at sammensætte et Advisory Board omkring Lake House der, indtil videre, tæller flere prominente danske og internationale kulturpersonligheder som; tidligere direktør for TV2, Per Mikael Jensen, skuespiller Pilou Asbæk, Oscar-nominerede filminstruktør Martin Zandvliet, den amerikanske filmstjerne Oscar Isaacs og selvfølgelig Asgers far, Jørgen Leth, der lover at bidrage med en dedikeret linje af film og foredrag med sig selv og udvalgte venner på Lake House.  Flere medlemmer af Advisory Board bliver i øvrigt fremtidige medejere af Lake House.   

Vi mener, at Søerne fortjener sit eget fyrtårn, sit eget Lake House. Ikke bare for Indre Nørrebros skyld, men for hele byen - og for vores internationale gæster.

På vegne af Lake House - og alle de fremtidige brugere. 

 

Med venlig hilsen

 

Asger Leth

Filminstruktør, manusforfatter, og serieskaber