Høringssvar vedrørende Den Hvide Kødby - lokalplan nr. 562 med kommuneplantillæg nr. 16 og miljørapport

Det fremgår af § 3, stk. 4 i forslaget til en ny lokalplan for Den Hvide Kødby, at "minimum 30 pct. af etagearealet i område I, II og III under ét, fastlægges til produktions-, engros- og udviklingsvirksomhed med dertil hørende administration indenfor fødevarebranchen." Umiddelbart lyder dette forslag som en god ide, hvor formålet er at bevare Kødbyens oprindelige anvendelse til fødevarer. En nærmere undersøgelse afslører dog en række uhensigtsmæssige konsekvenser af forslaget. Grundet adgangs- og lysforhold er kælderlokaler ikke egnet til fødevarerproduktion. Traditionelt har kældrene været anvendt til sekundære funktioner som f.eks. lager. I praksis har der i de seneste mange år kun været fødevareproduktion i stueetager og på 1. sal. Skal Kødbyen kunne opfylde startredegørelsens intentioner om en international oplevelsesdestination med kød og kreativitet, er stueetagerne mod Flæsketorvet reelt set de mest attraktive områder at etablere udadvendte aktiviteter i på grund af de store gennemsigtige spejlglasruder. Det er også i stueetagen mod Flæsketorvet og boderne, at lejen pr. m2 er højest. Af praktiske og byggetekniske årsager er der kun få produktionslejemål tilbage placeret på 1. sal. Risikoen for vandgennemtrængning til stuen og bygningernes mangeårige brug til fødevarer medfører store krav til gulvenes holdbarhed - noget som bygningerne i dag har vanskeligt ved at opfylde, medmindre der foretages massive og omkostningstunge investeringer i renovering af gulvene. Konsekvensen er, at arealer til fødevarevirksomheder enten skal findes i ledige lejemål i stueetagen, ved dyre renoveringer af eksisterende lejemål på 1. sal eller ved at tilbageføre renoverede lejemål, der tidligere er blevet ombygget til opvarmet kontorbrug, til fødevareproduktion. Der er kun to til at betale for sådanne ombygninger; lejere eller bygningsejer. Lejere af produktionslejemål ønsker typisk at drive virksomhed i Kødbyen på grund af beliggenheden eller indretningen af lejemålet. Skal en lejer med produktionsvirksomhed selv betale for en omdannelse af et kontorlejemål til et produktionslejemål, vil det det ikke være rentabelt i forhold til andre lignende lejemål i Københavnsområdet, og lejeren vil derfor fravælge Kødbyen af økonomiske årsager. Hvis bygningsejeren omdanner kontorlokaler til produktionslejemål, medfører det typisk meget store omkostninger pr. m2 (næsten som ved nybyggeri). Ved renovering/omdannelse skal lejemålet typisk opfylde gældende krav til fødevarer, indretning og (køle)teknik. Dette er som nævnt meget bekostligt, og da en kommune ikke må give tilskud til private erhvervsvirksomheder, er der kun én til at betale for udgifterne, og det er lejerne. Risikoen er derfor en øget leje for det enkelte lejemål og samlet for Kødbyen, hvis omkostningerne ikke kan bæres af det enkelte lejemål. Baggrunden er bl.a. at bygningsejer ikke må udleje ledige lokaler til andre erhverv end fødevarer, hvis procentdelen ikke er overholdt. I så fald skal bygningsejeren vente på, at der kommer en fødevarelejer, som kan anvende lokalet. I den mellemliggende periode risikerer lejemålet at stå tomt, selvom der er andre end fødevarelejere, som ønsker at leje det. Da efterspørgslen generelt er mindre for fødevarelejere end andre lejere, er der kun én måde at få lejemålet udlejet på, og det er ved at sænke lejen. Herved mister udlejer sin investering i lejemålet, eller må tage mindre for lejemålet, fordi lejeren skal foretage investeringer i lejemålet. Samlet set bliver der færre penge til bygningsejerens udvendige vedligeholdelse. Det kan medføre en negativ spiral, som til sidst risikerer at ende med, at Københavns Kommune må sælge Kødbyen. Hvordan kombineres ønsket om at fastholde en andel af fødevareerhverv, samtidig med at sikre, at lejemålene ikke står tomme, og at de udlejes til markedslejen? 1. Den angivne procentdel på 30 % af arealet til fødevareerhverv bør kun gælde fremadrettet, og ikke for de arealer, som allerede er udlejet. 2. Kælderarealer og arealer på 2. sal og derover bør udgå af det antal m2, som procentdelen beregnes af. 3. Procentdelen bør være vejledende, således at bygningsejeren gives mulighed for at vurdere, om et givent lejemål er egnet til at blive anvendt til fødevareproduktion, f.eks. i forhold til lys- og adgangsforhold, produktionsflow, logistik, opvarmningskilder, tidligere anvendelse, omkostninger til omdannelse til fødevareproduktion. Kan dette ikke godkendes, bør bygningsejeren gives adgang til at bede Økonomiudvalget om at tage konkret stilling fremfor at basere vurderingen på en matematisk model, der ikke tager højde for de faktiske forhold. 4. Der bør skelnes mellem primære og sekundære arealer i det enkelte lejemål. Kun ved at foretage en faktisk vurdering af det enkelte lejemåls potentiale til fødevarebrug, fremfor en matematisk model baseret på en procentdel af det samlede udlejningsareal, er det muligt at sikre de optimale betingelser for, at Kødbyen også i fremtiden er hjemsted for kød og kreativitet.