Høringssvar vedrørende Strandgade Nord - lokalplan 477

Teknik- og Miljøforvaltningen 17. april 2012 Center for Bydesign Postboks 447 1505 København V Vedr. : Lokalplanforslag ”Strandgade Nord”. Foranlediget af det i offentlig høring frem til den 20. april 2012 fremlagte lokalplanforslag for Wilders Øen skal Wilders Plads Ejendomme A/S i forlængelse af tidligere korrespondance, senest selskabets ubesvarede brev af 27. september 2011 til forvaltningen med angivelse af bl.a. selskabets aktuelle byggeønsker, fremkomme med følgende bemærkninger til lokalplanforslaget, der efter det foreliggende påtænkes at erstatte den for området nugældende lokalplan nr. 308: Indledningsvis skal bemærkes, at selskabet gennem en meget lang årrække har været ejer af en betydelig del af lokalplanområdet og fortsat ejer ejendomme med et samlet grundareal på godt 18.000 m2 og et etageareal på godt 20.000 m2 (matr.nr.ne 32, 559 og 655 Christianshavns Kvarter). Hovedparten af ejendommenes bebyggelse er i dag fredet eller udpeget som bevaringsværdig og anvendes i overensstemmelse med planlægningen til forskellige former for ikke-generende erhverv. Ejendommenes byplan- og bymiljømæssige kvaliteter, der i væsentlig grad er en følge af områdets havnenære og centrale beliggenhed samt lange forhistorie, har selskabet løbende haft for øje og bestræbt sig på at varetage efter bedste evne. Dette vil også fremover være en helt central del af firmaets strategi. På denne baggrund finder selskabet det nu fremlagte planforslag betænkeligt, idet den påtænkte bebyggelse på Krøyers Plads efter vor opfattelse er for omfattende og anvendelsesmæssig for ensidigt baseret på serviceerhverv. I forhold til det tidligere (arkitektonisk såvel som anvendelsesmæssigt mere interessante, men nu opgivne) boligprojekt fra Erick van Egeraat, der bl.a. blev kritiseret for sin tæthed, er der således nu tale om en yderligere fortætning, idet det nu foreliggende projekts etageareal er omkring 10 % større. Mere beklageligt og uforståeligt er imidlertid, at boligandelen i det nu foreliggende projekt accepteres reduceret til 30 % i stedet for en mere ønskelig fordeling på mindst 50 % (for ikke at tale om det opgivne projekts ca. 80 % boliger). I betragtning af dels de generelle flerårige kommuneplanbestræbelser om omdannelse af ældre erhvervs- og havneområder til blandede bykvarterer med en højere boligandel (eksempelvis som udgangspunkt 50 % boliger i C-områder som lokalplanområdet), dels områdets særlige trafikale beliggenhed (herunder over 600 m i gangafstand fra nærmeste metrostation samt muligheden for alene at bilbetjene nybyggeriet via Strandgade og dennes forlængelse forbi en række historiske, fredede og bevaringsværdige bygninger) er forslaget efter selskabets opfattelse både bymiljø- og byplanmæssigt uheldigt. Det er i denne forbindelse diskutabelt, hvor vel projektet med sin usædvanlige højde samt skæve tagformer og bygningskrop tilpasser sig den omliggende fredede pakhusbebyggelse mv. Efter selskabets vurdering bør lokalplanforslaget derfor ændres således, at boligarealet øges bety-deligt og det samlede etageareal samt bygningshøjden reduceres noget i projektet på Krøyers Plads. Selskabet finder i forlængelse heraf ikke den foreslåede skæve fordeling af byggemulighederne mellem de forskellige matrikler velbegrundet. En skævdeling som i øvrigt ikke fremgår eksplicit af selve lokalplanbestemmelserne, men alene af planredegørelsen ved angivelse af den maksimale bebyggelsesprocent for hver enkelt matrikel og med angivelse i kommentaren til lokalplanforslagets § 6 stk. 1-3 om områdets restrummelighed efter realisering af de i forslaget (ufuldstændigt) medtag-ne byggeønsker. Det skal i denne forbindelse oplyses, at selskabet, som angivet over for forvaltningen i ovennævnte brev af 27. september sidste år, for øjeblikket ligger inde med et skitseprojekt på ca. 3.800 etagem2 i byggefeltet på hjørnet af Christianshavns og Wilders Kanal i en udformning inspireret af den bevaringsværdige nabobebyggelse på ejendommen. Ligeledes foreligger tanker om erstatningsbyggeri og ombygning af i alt ca. 1.000 etagem2 i det udpegede tilgrænsende mindre byggefelt. Begge projekter ønskes muliggjort i den aktuelle lokalplan. En sådan udnyttelse vil således medføre en bebyggelsesprocent på ca. 138. Efter realisering af disse projekter resterer i forhold til kommuneplanens rammebestemmelse fortsat en byggemulighed på ejendommen matr. nr. 32 CH på ca. 2.100 etagem2, som selskabet ønsker reserveret til senere lejlighed. Det foreliggende lokalplanforslags § 3, stk. 1 b i kombination med tegning nr. 2, fastlægger, at al bebyggelse fastlagt til ”boliger og erhverv”, skal indeholde minimum 30 % boliger beregnet for den enkelte bygning under ét eller for en ejendom under ét efter Teknik- og Miljøforvaltningens godkendelse. Denne bestemmelse omfatter dermed alle selskabets bygninger, og er en væsentlig ændring i forhold til den gældende lokalplan nr. 308, hvor bestemmelserne for de 2 største ejendomme (matr.nr.ne 32 og 559 CH) fastlægger anvendelsen til overvejende erhverv med bestemmelse om, at ”indtil 10 % af etagearealet må anvendes til boliger” (§ 4, stk. 2). Alle selskabets bygninger er opført til forskellige erhvervsformål og er (med undtagelse af bebyg-gelsen i de to udpegede byggefelter på matr. nr. 32 CH samt bygningen på matr. nr. 655 CH) i lokalplanforslaget fastlagt som fredede eller bevaringsværdige. Bygningerne vurderes af selskabet uegnede til beboelse. Som følge heraf og på baggrund af de to ejendommes begrænsede byggerummelighed ønsker selskabet derfor anvendelsesbestemmelsen i den gældende lokalplan videreført for selskabets ejendomme. Ved fuld udbygning af lokalplanområdet vil dette rumme i størrelsesordenen 1.000 beboere og op mod 2.000 arbejdspladser. Der er således tale om en kraftig vækst og dermed en betydelig merbe-lastning af områdets tekniske og trafikale infrastruktur. Merbelastningen vil langt overvejende være en følge af udbygning på øens nordlige halvdel, der hidtil har været og for en stor dels vedkommen-de stadig ejes af staten. Efter selskabets opfattelse indebærer dette behov for aftaler om ejerskab og ansvar for infrastruk-turen, både de tekniske forsyninger (el, vand og afløb mv.) og den trafikale. Det anses derfor nødvendigt, at disse forhold afklares i forbindelse med lokalplanens videre behandling og forinden endelig vedtagelse, herunder muligheden for at kræve etableret en samlet grundejerforening for lokalplanområdet samt for offentlig overtagelse af broen og Strandgades forlængelse. Med venlig hilsen Wilders Plads Ejendomme A/S Niels G. Barfred Flemming Madsen