Høringssvar vedrørende Provstevej tillæg 3 - lokalplan nr. 261-3

Høringssvar til Københavns Kommune vedr. Tillæg nr. 3 til Lokalplan nr. 261 Provstevej Matrikelnummer: 6gy UT, Kbh. Ejendomsadresse: Provstevej 5 Ejendomsnummer: 443361 Undertegnede naboer vil hermed indgive følgende høringssvar vedr. det planlagte byggeprojekt på Provstevej 5 og det dertilhørende Tillæg nr. 3 til Lokalplan nr. 261 Provstevej. Retlig interesse Vi er alle direkte naboer i ejerboliger til matriklen for det planlagte byggeprojekt. De af kommunen godkendte dispensationer i forhold til planloven og med påstået hjemmel i Tillæg nr. 25 til Kommuneplan 2011 (vedtaget i 2014) samt dette nye Tillæg nr. 3 til Lokalplanen, har betydelige konsekvenser for den økonomiske og nydelsesmæssige værdi af vores ejendomme. Dette gælder i særdeleshed i forhold til de markante skygge- og indbliksgener, der vil følge af byggeriets projekterede størrelse og tagterrasse, og som ikke mindst vil påvirke vores fælles have, samt tagterrassen i Thoravej 23B, st. th., der udgør en væsentlig del af opholdsarealet for denne lejlighed. Afgørelsen om byggeriet, de mange dispensationer dette indebærer, samt forslaget om det nærværende Tillæg nr. 3, sker alt sammen ved at dispensere fra den lokalplan, vi har ageret i forhold til som købere af fast ejendom i området. Vi indsender hermed følgende punkter som høringssvar til Københavns Kommune: • Side 3: Byggeriet omtales konsekvent som ungdomsboliger, men af borgermødet ”Provstevej tillæg 3 – lokalplansforslag” d. 12. januar 2016, blev det af Københavns Kommunes egne jurister præciseret, at Kommunen ikke har nogen mulighed for at kontrollere, hvem der køber disse 131 ejerlejligheder, endsige hvem der flytter ind. Hvis der sker et skred, således at det alligevel ikke er unge mennesker, der flytter ind, har kommunen ingen muligheder for at håndhæve eventuelle tinglyste servitutter om dette. Vi opfatter henvisningen til ”ungdomsboliger” som falsk markedsføring af en profitmaksimerende bygherres ønsker, der forudsætter en markant overskridelse af indtil flere punkter i den foreliggende lokalplan: Det er således kun ved at præsentere byggeriet som ungdomsboliger - på linje med de politiske ønsker fra et flertal af politikerne i Københavns Kommune - at bygherre har opnået tilladelse til de mange dispensationer. Vi synes at det ville klæde Københavns Kommune generelt at anvende et mere retvisende ordvalg: kald dog byggeriet for ejerlejligheder i stedet for ungdomsboliger. Ungdomsboliger er noget som lægfolk (inkl. underskrivere af dette høringssvar) forbinder med et alment boligbyggeri med et samfundstjenesteligt formål og derfor noget, de fleste som udgangspunkt har sympati for. • Side 3: ”Ungdomsboligprojektet kan ikke realiseres inden for den eksisterende lokalplan, navnlig fordi projektet forudsætter en højere bebyggelsesprocent og en lavere friarealsprocent, samt ændring af parkeringskravene, således som de fremgår af lokalplan 261.” Denne sætning er formuleret som om, det er en naturlov, at et hvilket som helst byggeri kun kan realiseres hvis det overskrider alle tre bestemmelser i lokalplanen. Man kunne vel også vælge at bede bygherre om at tegne et byggeri, som passer til rammerne for den lokalplan, der er udarbejdet med udgangspunkt i lokalområdet. Eller man kunne som Kommune vælge ikke at give ulovlige dispensationer til en bygherre med massive økonomiske interesser i en overskridelse af lokalplanens principper. Som en yderligere bemærkning kender vi adskillige eksempler på private, skattebetalende borgere i Bispebjerg, der ikke får tilladelse til minimale ombygninger af deres ejendomme, fordi det er i strid med lokalplanen. Hvad blev der af lighed for loven? En positiv særbehandling og omskrivning af loven til fordel for investorer med prestigeprojekter for kommunen, giver ikke os som skattebetalende borgere nogen grund til at have tillid til, at Københavns Kommune tager hensyn til og forvalter vores interesser, men medfører en krænket retsfølelse og en følelse af ulighed og manglende demokrati. • Side 4: Da byggeriet blev godkendt lå der ikke en ”ubebygget grund”, men en borgeretableret og -dreven byhave. Før dette lå der lave bygninger (i stil med resten af området) på de tre matrikler, som nu er slået sammen til én. • Side 4: ”Der ønskes opført 131 ungdomsboliger…”. Igen er der tale om et passivt sprogbrug, hvor det ikke er klart, hvis interesser forvaltningen varetager. ”Der” henviser i hvert fald ikke til den store, mobiliserede majoritet af nuværende beboere og kommende naboer. Hvis der menes, at bygherre og/eller Københavns Kommune ønsker at opføre 131 ungdomsboliger, kunne det jo passende fremgå eksplicit. • Side 4: ”Bag bygningen er et fælles gårdrum”. Der er kun få meter fra byggeriets ene længe (langs med Provstevej) til vores ejerforening. Bag den anden længe (langs med Theklavej) skal der etableres parkeringspladser og tilkørselsforhold. Eftersom byggeriet også har fået dispensation til at bygges i 13 meters dybde i stedet for de i lokalplanen bestemte 11 meters dybde, er der ligeledes sparsom plads (ca. 6 meter inkl. plads til bilers fulde længde) og absolut intet lysindfald bag denne længe. ”Fælles gårdrum” er en tyk eufemisme med tanke på den reelt skyggelagte, asfalterede p-plads, der etableres bag bygningen. • Side 4: ”… svarende til en bebyggelsesprocent på 145. Hertil kommer en kælderetage, der indeholder fælles faciliteter.” Bebyggelsesprocenten må være maks. 110 % ifølge Lokalplan 261. Byggeriet overskrider allerede med 35 procentpoint. At der kommer en kælder oveni – som åbenbart ikke regnes med – er en grim overraskelse. Vi bemærker derudover, at det er en usædvanligt høj kælder og at grundniveauet efter at kælderen er bygget, er kunstigt hævet af bygherre, som har begravet dele af kælderen i grus. Vi henstiller til at Kommunen foretager en grundig monitorering af grundniveau og desuden sikrer en kælder på maks. de tilladte 1,25 meters højde over terræn. • Side 4: ”Nettoareal på minimum 15 m2” Hvad blev der egentlig af Lokalplanens bestemmelser om at etablere familieboliger? Det kan godt være, at Københavns Kommune generelt mangler små boliger til unge, men Bispebjerg bydel mangler familieboliger og friarealer, som det tydeligt er reflekteret i Lokalplan, høringssvar, borgermøder og fra lokalpolitikere i området. • Side 5: ”Bygningen på Theklavej er bygget sammen med nabobygningen, således at der kommer et helstøbt forløb langs vejen.” I Lokalplanen og tidligere i dette byggeprojekt har man haft til hensigt, at ”der opnås en varieret facaderække” (§6, stk.2), så der kommer ”afvekslende bygningsformer og en bebyggelsesmæssig skala af købstadsniveau” (§1). En ”helstøbt” facade af to sammenbyggede betonblokke er ikke foreneligt med disse principper. • Side 6: ”Friarealprocenten fastsættes til 30.” I de første tegninger til nærværende byggeprojekt var friarealet sat til 30. Efter at Teknik- og Miljøudvalget bad om en revision af dette, fordi byggeprojektet trods alt overskred Lokalplanen for meget og fordi der kom over 100 indsigelser fra bekymrede borgere, blev friarealet angiveligt ”øget til 41” – ifølge Kommunens egen oversigt over dispensationer (udsendt som bilag til den endelige afgørelse d. 31. marts 2015: Bilag 3. Dispensationer til nyt projekt, NOTAT). Skal vi ikke holde os til Teknik- og Miljøudvalgets samt Kommunens egen beslutning om et friareal på mindst 41 % i Tillæg nr. 3? • Side 6: ”Vinduerne er udformet, således at sol- og dagslys i boligerne sikres”. Til gengæld betyder byggeriets overskridelse af den tilladte etagehøjde, at vores ejerforening ikke længere får nær den samme mængde sollys i hverken vinduer, på vores tagterrasse eller i vores meget lille have, som bliver det eneste grønne åndehul, vi vil have fremover (se skyggediagrammer s. 8 – i forhold til matrikel 6ic). • Side 6: ”Regnvandet kan opsamles og genanvendes eller ledes til kloaksystemet”. Denne sætning virker overflødig, hvis den ikke anviser nogen præferencer eller dessiner. Vi ser naturligvis helst, at regnvandet opsamles og genanvendes, da kloakkerne i området i forvejen er overbelastede og der efter sigende ikke kommer til at blive etableret bedre kapacitet i kloaksystemet til de ekstra 131 boliger. Dette til trods for, at betonbyggeriet erstatter en grøn byhave, som kunne opsuge store mængder overskydende regnvand. Vi kan desuden forstå, at der etableres skybrudssikring i umiddelbar nærhed af byggeriet andre steder i Bispebjerg bydel. Vi formoder, at der afsættes betragtelige midler til at etablere disse skybrudssikringer og undrer os over, at man i Københavns Kommune ikke har kunnet finde ud af at gennemtænke en løsning, som både kunne gøre dette byggeri lovligt og sikre et friareal, som kunne give lys, luft og grønne arealer til regnvand fra skybrud. • Side 7: ”Projektet vurderes at passe ind i området…”. På hvilke parametre vurderes dette? Hvad er kriterierne for at ”passe ind i området”. Ligesom majoriteten (!) af de omkringliggende matrikler til matrikelnummer 6gy UT, Kbh., er vores ejerforening beliggende i de for kvarteret karakteristiske lave ét- og to-planshuse. Mange besøgende i kvarteret bemærker den særlige ”landsbystemning”. Vi finder, at formuleringen, som den står i forslaget, er et carte blanche som Kommunen til enhver tid kan fremsætte uden at skulle stå til regnskab for formuleringen og uden at kunne definere den nærmere. Dette blev desværre bekræftet på borgermødet ”Provstevej tillæg 3 – lokalplansforslag” d. 12. januar 2016, hvor det var pinligt at være vidne til forvaltningens manglende overvejelser bag og begrundelser for denne sætning, selvom både naboer og lokalpolitikere forgæves forsøgte at få klare svar på hvordan det konkrete projekt er ”vurderet”. • Side 9: ”København skal vedblive at være en socialt bæredygtig by, hvor der også er boliger til mennesker med almindelige indkomster.” Vi bemærker, at der ikke findes nogen indikation af hvad prisen på de projekterede boliger bliver. Vil det virkelig være noget, som unge mennesker kan betale? Vi ved, at der ligger nogle beregninger på dette, som det ikke kan lade sig gøre at få agtindsigt i. Vi føler os utrygge ved, at der fra forvaltningens og Kommunens side konsekvent henvises til hemmeligstemplede bilag, som vedrører økonomiske beregninger af bygherres profit og Kommunens tab ved eventuelle forandringer i projekteringen af byggeriet. • Side 9: ”København skal udvikle sig til en energirigtig by, hvor boligmassen bliver mere klimavenlig og energioptimerende.” Hvilke er de klimavenlige tiltag i det projekterede byggeri? Nogen bindende tiltag fremgår under alle omstændigheder ikke af Forslag til Tillæg nr. 3 til Lokalplan 261. • Side 9: ”Grønne områder skal allerede i planlægningen tænkes ind. (…) Byrum skal have høj kvalitet med plads til aktiv udfoldelse”. De små, grønne træer langs med vejen og det meget begrænsede friareal, der lægges op til i byggeprojektet, må om noget siges at være modsætningen til ovennævnte ambition om et byrum med plads til aktiv udfoldelse. • Side 9: ”Bydelsplanerne har to hovedformål. Det ene er at igangsætte en sammenhængende og fremadrettet dialog om byens udvikling mellem Borgerrepræsentationen og københavnerne. Det andet er at formulere lokale principper for bydelenes fremtidige udvikling i relation til den gældende kommuneplan”. Det er ikke motiverende som borger at deltage i udarbejdelsen af en ny Lokalplan og i at ”formulere lokale principper for bydelenes fremtidige udvikling”, når den ikke overholdes af Københavns Kommune – end ikke efter påtale fra flere hundrede borgere samt ikke mindst Natur- og Miljøklagenævnet. I denne sag har Københavns Kommune og forvaltningen i højere grad erstattet både dialogen og den demokratiske proces med en monolog og ikke-autentisk konsultation af københavnerne i området. Denne proces har været en nedslående demonstration af magtfuldkommenhed fra Kommunens side: reglerne overskrides, der gives ulovlige dispensationer, byggeriet sættes i gang (på skatteborgernes risiko) med fuld viden om at der er indgivet en klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Når Natur- og Miljøklagenævnet nu dømmer dispensationerne ulovlige, er Kommunens automatreaktion at lave reglerne om, så deres ulovligheder bliver lovlige... Som borger har det været særdeles vanskeligt og frustrerende at engagere og forsøge at orientere sig i denne sag. • Side 17: ”Thorasvej”. Kendskab til lokalområdet, eller mangel på samme, illustreres glimrende: Vi anbefaler, at I i det mindste staver vejnavnene i vores kvarter rigtigt. Dispensationerne i forhold til bebyggelsesprocent, etageantal og dybde vil have store konsekvenser for os som naboer. I vores ejerforening er vi tæt bebygget – uden dog at overskride bebyggelsesprocenten! Lysforholdene i vores boliger og tilhørende lille gårdhave vil blive væsentligt forringede og dertil kommer de store indbliksgener fra placeringen af byggeprojektets lejligheder samt tagterrasse. Hvis yderligere informationer ønskes er I meget velkomne til at kontakte undertegnede afsendere. Ejerforeningen Thoravej 23, ejerforeningenthoravej23@gmail.com Thoravej 23B, st. tv. 2400 København NV Sofie Nørby Ulriksen & Rasmus Broni Thoravej 23B, st. th. 2400 København NV Michael Palner Thoravej 23A, 1. 2400 København NV Delphine Pawlik & Nils Tegmo Thoravej 23A, St. 2400 København NV Laura Glahder Lindberg Niklas Størup Agerup Thoravej 23B, st. tv. 2400 København NV