Tage Otkjær 15.1.2011
Solvænget 17
2100 København Ø
Teknik- og Miljøforvaltningen
Center for Bydesign
Postboks 447
1505 København V
Høringssvar vedr. lokalplanforslaget ”Strandpromenaden”
Jeg har en række indsigelser mod lokalplanforslaget ”Strandpromenaden”, fordi forslaget og redegørelsen for lokalplanen indeholder en række tendentiøse fejl og upræcise angivelser, der alle trækker i retning af en glansbillede-agtig forskønnelse af de konkrete planer. Ensidigt til glæde for ejendommenes ejer.
Fejl og manglende præcision har et omfang, så der i bedste fald er tale om et sjusket plangrundlag – i værste fald er der tale om et forslag, som er i strid med god forvaltningsskik.
Ejeren af ejendommene Strandpromenaden 33-39 (staten) har ønsket at bebygge grundene med en ”tættere og mere tidssvarende bebyggelse” dog nu med en planlagt bevaring af Strandpromenaden 33. Samtidig har ejeren ønsket en udbygningsaftale med kommunen om at ”begrønne” en mindre del af Standpromenadens vejareal, så ”området kan fremstå mere indbydende end i dag.”
Logisk må det område, der tænkes på med formuleringen, være vejarealet al den stund, at de fire grunde, der i dag har en bebyggelsesprocent på godt 30 ifølge planen påtænkes fyldt ud med en samlet bebyggelsesprocent på 90. Alligevel skriver forvaltningen til en illustration side 6: ”Situationsplan med den nye bebyggelse samt forslag til nyindretning af Strandpromenaden, så området samlet vil fremstå mere grønt.” En klar besmykkelse af virkeligheden.
Samme besmykkelse går igen i illustrationen øverst side 7, hvor ejendommen Strandøre 18 er forsvundet og erstattet af lidt park. At mængden af træer og størrelsen virker overvældende i forhold til virkeligheden forekommer heller ikke tilfældig, men tendentiøs.
Det samme gælder perspektiv-tegningen nederst side 7: ”Facader og snit set mod vest.” Ja her ”ser” man tilsyneladende et eksisterende hus syd for den nye bebyggelse. Et hus med høj rejsning. Nærmeste hus med den placering og høj rejsning er – Strandøre 18. Så man må forstå, at den ejendom – modsat hvad man kunne frygte – ikke vil miste frit udsyn over vandet. Men lige netop mistet udsyn vil være tilfældet for den ejendom og øvrige ejendomme beliggende i den østlige ende af Strandøre. Det nævnes ikke i forslaget.
Af side 6 fremgår det, at husene ”bliver organiseret i et åbent parklandskab.” samt at ”det nuværende markante skel mod Strandpromenaden nedtones, så de rekreative arealer mødes med bebyggelsens åbne parklandskab og gør skellet mellem private og offentlige arealer mere diskret.”
Virkeligheden er, at tre af de i alt ni nye bygninger er placeret i selvsamme ”markante skel” og at en fjerde bygning er placeret én meter fra skel. Bygningerne planlægges etableret i et villakvarter. Derfor må man umiddelbart forvente, at almindelige regler om højde og afstand til skel skal overholdes. Det er ikke nævnt med et ord i forslaget. Det kan kun undre – og virker tendentiøst. Ikke mindst i lyset af, at placeringen nær kysten fordrer en redegørelse ”for bygningernes visuelle påvirkning af kysten.” Den ”redegørelse” klarer forvaltningen med en visualisering, der igen viser, at i forhold til nogle overraskende store træer på Strandpromenaden, så vil de nye bygninger ikke fylde ret meget mere i landskabet end Strandpromenaden 33 gør allerede i dag. Det vil jo være faktuelt forkert. Man sammenligner en tagryg for det p.t. allerhøjeste hus på strækningen og undgår behændigt at forholde sig til, at der for de nye bygninger ikke er tale om tagrygge, men fulde boligkroppe. Det er mildt sagt tendentiøst. Resten af ”redegørelsen” er fotografier af fodgængerdelen af promenaden mod syd og nord – ingen fremstilling af de planlagte bygningers placering i forhold til det nuværende ”markante skel.” En muret facade sammenlignet med et hegnet og beplantet skel til en have, kan næppe virke ”diskret” ifht. det nuværende.
På side 9 skriver forvaltningen: ”Det vurderes, at den bebyggelsesmæssige hoveddisposition i det aktuelle projekt tolker en fortætning af den eksisterende bebyggelse på udmærket vis, der føjer sig ind i kvarterets varierede bebyggelsesmønster.” Varierede? Kvarteret er udelukkende bebygget med rækkehuse og villaer bortset fra ejendommene langs Strandvejen. Er de også en del af ”kvarteret”, når det drejer sig om en bebyggelse på Strandpromenaden, så har man givet ”kvarter-begrebet” en helt ny og meningsløs betydning. Det er tendentiøst. Det er oplagt, at tidligere tiders planlæggere har ønsket, at kvarteret skulle åbne sig ned mod vandet, og at dette forslag lukker af mellem vandet og dele af den nuværende bebyggelse. Der er altså tale om en klar modsætning, men forvaltningen ”tolker” at det nye ”føjer sig ind”. En næppe helt hæderlig forvaltningsmæssig nyskabelse.
På side 9 skriver forvaltningen også, at lokalplanforslaget lægger op til en maksimal bygningshøjde for de ni byggefelter på 11, 16,5 og 18,5 meter med henvisning til ”en vurdering af størrelserne på de eksisterende huse i kvarteret, herunder særligt en vurdering af højden på Strandpromenden 33.” Det fremgår ikke lige, om de 16 meter vedrører tagrygningen eller skorstenshøjden. Det forbigås tendentiøst, at Strandpromenaden 33 sammen med to undtagelser, er noget af det allerhøjeste villabyggeri, der findes i kvarteret. Ej heller bliver det nævnt – igen tendentiøst – at de tre bygninger, der planlægges revet ned, er markant lavere end Strandpromenaden 33. Og der fremføres intet argument for, hvorfor de planlagte nye bygninger bør kunne være op til 2½ meter højere end Strandpromenaden 33. Der er tale om en forskel (stigning) på knap 16 procent. Og der er tale om bygningskroppe – ikke bare en tagryg. Men det er ikke fundet værd at begrunde. Klart tendentiøst.
Side 10 skriver forvaltningen: ”I forbindelse med den nye badestrand, Svanemøllestranden, har Teknik- og Miljaforvaltningen vurderet, at der er behov for parkeringspladser til besøgende strandgæster, og der henvises til parkeringspladserne på Strandpromenaden.” Ja, og vi ved nu siden strandens åbning, at der på gode dage er brug for disse parkeringspladser. Forslaget indsnævrer og ”begrønner” en del af Strandpromenaden og fjerner dermed nogle parkeringspladser. Samtidig vil et mageskifte med grund og vej ved WHO fjerne yderligere nogle parkeringspladser. Hvad skriver forvaltningen så om det? Intet. Ud over at konstatere, at beboerne i det nye byggeri kan parkere i planlagte parkeringskældre under bygningerne. Det er tententiøst ikke at forholde sig til de forsvindende pladser. Tilsvarende gælder, at den planlagte kvote med plads til 1 bil pr. 100-150 m2 etageareal er for lav. Mange af de kommende beboere, vil naturligvis være tobilsfamilier. Og ingen vil være uden bil.
I stedet for at forbigå problemet i tavshed burde forvaltningen vise planer for offentlig parkering under de nye bygninger. Evt. med indkørsel fra Strandøre af hensyn til badestranden.
Bebyggelsesprocenten er et kapital for sig. Den er nævnt i flere omgange og må ikke overstige 90 procent. Det gør den formentlig heller ikke – men kun fordi ejer ikke må nedrive Strandpromenaden 33, der indeholder væsentligt færre etagemeter i forhold til grundareal end de nye bygninger. Trækker man den ud af projektet med en bebyggelsesprocent på 90, så lander nybyggeriet med en bebyggelsesprocent på 95. Det forekommer relefant i forhold til lovgrundlaget men er heller ikke nævnt. Tilsvarende som det ganske tendentiøst ikke fremgår af forslaget, at den nuværende bebyggelsesprocent ligger nede omkring 30 procent, og at der dermed er tale om et markant forandrende byggeri, der næppe vil virke forgrønnende eller skabe en parklignende fornemmelse.
Endelig vil jeg klage over, at friarealprocent iht. Kommuneplanens krav ikke fremgår af det ringe planforslag.
Det fremgår forhåbentlig af ovenstående, at jeg efterlyser en højere grad af hæderlighed i Teknik- og Miljøforvaltningens planarbejde. Herudover rummer indsigelsen et par forslag:
- at kvoten for underjordisk parkering per beboelse á 100-150 m2 øges fra 1 til 2.
- at der etableres offentlig (betalings-) parkering under de nye bygninger med indkørsel fra Strandøre syd for Strandøre nr. 19.
Herudover har jeg indsigelse mod, at
- bebyggelsesprocenten vedrørende de ny bygninger ligger over 90 procent, når man ser bort fra eksisterende boliger. De to områder for nyt byggeri er klart adskilt – af en ejendom – og kan på ingen måde ses som én enhed. Man udmatrikulerer åbenbart fra én ejendom – Strandpromenaden 33 – og bygger samtidig nyt på tre andre matrikler.
- Almindelige regler om f.eks. byggehøjde og afstand til skel for et C1-område, der er udlagt til blandet bolig- og erhvervsområde i kommuneplanen, og her af kommunen ønske udlagt til rent boligområde, ikke er overholdt i lokalplanforslaget.
Venlig hilsen
Tage Otkjær
