Høringssvar vedrørende Borgmestervangen - lokalplan nr. 526 med kommuneplantillæg nr. 52

Dato: 30/6-2015 Til: KØBENHAVNS KOMMUNE Rådhuset DK-1599 København V Att.: Teknik- og Miljøborgmester Morten Kabell Vedr.: Ny bebyggelse i forbindelse med forslag til lokalplan Borgmestervangen Vi henvender os i forbindelse med den igangværende offentlige høring på det påtænkte byggeri på DSB-grunden Borgmestervangen 5. Som ejer af matrikelnr. 6158, Udenbys Klædebo kvarter, beboelsesbygningen over Føtex, er vi bekendt med, at der foreligger et forslag, som vores grund forudsættes at være en del af. Vi finder følgende 3 forhold problematiske både for os som nærmeste naboer og ikke mindst for området som helhed: 1. ingen binding af bygherre til at leje ud til studerende 2. trafik, gennemkørsel og parkeringsforhold 3. tvivlsom opnåelse af bebyggelsesprocent Vi vil i det følgende uddybe vores undring: Ingen binding på projektet Bygherren Danica har anlagt størstedelen af projektet som boliger til studerende. Der er dog ingen binding overhovedet på dette formål. Til høringen d. 22.06.2015 blev repræsentanten for Arkitema, Dorthe Keis, adspurgt om hvad der skulle forhindre at byggeriet blev til rigmandslejemål. Svaret var, at ingen udover studerende ville bo i et værelse på 17 m2. Der er ingen lejemål under 49,5 m2 i byggeriet. Det blev antydet at de store lejemål kunne udlejes som delelejemål - og det er i disse, at der er værelser på 17m2. Intet forpligter dog Danica til at leje ud som delelejligheder og erfaringen har vist, at udlejere er meget modvillige mod at udleje til delelejemål. Dette skyldes at det er svært at holde flere kontraktunderskrivere op på kontraktens forpligtelser og det større slid der vil være på lejemålet i forhold til at leje ud til en familie. Alt andet lige, er hele projektets fokusering på studerende ikke andet end positive ord, der skal gøre projektet mere spiseligt for beslutningstagerne og som samtidig gør, at Danica kan omgå kravene til minimums m2 for lejemålene, grønne arealer og P-pladser. Den af Arkitema's indhentede undersøgelse blandt "Nørrebro'ere", fokuserede ensidigt på denne målgruppe for byggeriet. Faktum er, at intet binder bygherren til at leje ud til studerende, hverken for de små eller store lejemål. I andre byggerier, hvor kommunen giver særtilladelser eller bidrager økonomisk kan kommunen få tinglyst rettigheder, som for eksempel anvisningsret og lejefastsættelse i en årrække. Når man tager i betragtning at kommunen har forhøjet bebyggelsesprocenten fra 110 til 300 - bl.a. på bekostning af en anden grundejer i samme område - så virker det besynderligt, at kommunen ikke tager sig "betalt" for denne tjeneste. Et forsigtigt gæt er at ved at forhøje antallet af tilladte etagemetre fra 13.000 til 30.000 bliver grunden minimum kr. 50 - 100 mio. mere værd. Her må "gaven" på kr. 1 mio. til forskønnelse af det opgraderede bytorv foran stationen på en eller anden måde spille ind. Men man skal huske, at denne gave kun træder i kraft, såfremt Danicas projekt godkendes i sin helhed, hvilket formentlig er årsagen til, at kommunen ikke har fundet anledning til at ændre et komma, trods de mange fornuftige indsigelser. Vi frygter, at så snart byggeriet er ved at stå færdigt og lejemålene skal udlejes, så vil det være til en pris, ingen studerende kan betale. I stedet vil man få et område, hvor økonomisk velfunderede familier og enlige kan leje en lejlighed i et nyt topmoderne prestigebyggeri. En stor del af bebyggelsens fællesarealer og grønne områder er uden offentlig adgang og bliver i realiteten et borglignende aflukket areal, ligesom udsigtsplatformen øverst i tårnet med sandsynlighed IKKE kan godkendes til offentlig adgang - pga. brandmyndighederne. Det vil kunne forhøje lejeprisen betydeligt at man har eksklusiv adgang til et sådant område. Trafik, gennemkørsel og parkeringsforhold Den øgede trafik på Borgmestervangen virker det som om kommunens skøn på 300 øgede biler i døgnet er mildest talt forsigtigt. Tre forhold gør sig gældende; 1. Der vil blive åbnet for adgang til Tagensvej. Mange i området vil nok sætte pris på at kunne køre igennem her til deres bolig i området mellem de to runddele. 2. Byggeriet vil indeholde 500 boliger, hvoraf en stor del er 2, 3 og fireværelses lejligheder. Mange her vil have bil. 3. Der åbnes mulighed for adgang til Føtex fra Borgmestervangen i stedet for den nuværende indkørsel fra Mimersgade. Det vil medføre at al bil- og lastbiltrafik til og fra Føtex også skal igennem Borgmestervangen. Skønnet på 300 biler mere i døgnet virker urimeligt lavt. Angående parkeringsforhold, så har Danica ved at fokusere på studerende kunnet omgå kravet til parkeringspladser, således at der kræves færre p-pladser end ved almindeligt nybyggeri. Samtidig fjernes en del af de eksisterende pladser på Borgmestervangen - pladser som er allerede nu er yderst eftertragtede. Alt i alt vil projektet betyde øget trafik, mere gennemkørsel og færre p-pladser. Tvivlsom opnåelse af bebyggelsesprocent Sidst, men ikke mindst, er der den tvivlsomme opnåelse af bebyggelsesprocenten. Vi står uforstående overfor fordelingen af byggeretten i forbindelse med det foreliggende lokalplanforslag. Kun ved ændringen af kommuneplanen hvor man sammenlægger områderne C1 og C2 til C3, kan Danica's projekt lade sig gøre med en, på papiret, forsvarlig bebyggelsesprocent. C2 huser i dag Føtex-bygningen, der er ejet af private investorer, der ligesom Danica pension opererer på markedsvilkår. Ved at kommunen med et snuptag sammenlægger de to områder til område C3 opnår man således muligheden for at bygge op til 300% fordi man derved inddrager en anden ejers byggeret. Kommunens argument for dette er, at område C2 var fuldt bebygget, hvilket ikke er korrekt. I øvrigt virker det urimeligt at man ved manøvren kun lader den øgede byggeprocent tilfalde den ene ejer. Dette kan nærmest tolkes som kommunal ekspropriation - dog uden mulighed for erstatning. I korthed mener vi at følgende ændringer i lokalplanen burde foretages inden politikerne endeligt vedtager planen: 1. Lejlighederne: I hvert fald for de små lejligheders vedkommende bør der pålægges bygherren tinglyste begrænsninger i udlejningen, således at det sikres at disse lejligheder kun udlejes til studerende eller som ungdomsboliger. Disse begrænsninger kunne ske ved at man enten pålægger lejlighederne en maksimal husleje med begrænsede huslejestigningsmuligheder eller ved at man overlader disse lejligheder eller en del af dem til Københavns Kommunes fælles kollegieanvisning. 2. Trafik, gennemkørsel og parkeringsforhold Idet der henvises til foranstående bemærkninger bør der laves parkeringsarealer under hele bebyggelsen, dels med foranstående begrundelse at de store lejligheder typisk vil have brug for parkering, men også fordi beboerne på borgmestervangen i forvejen mangler parkeringspladser, og fordi den nye dagligvareforretning skal bruge parkeringspladser. Man bør forlange( og ikke kun give mulighed for det) en adgangsvej gennem arealet til Føtex parkeringsplads fra Borgmestervangen, således at også dette parkeringsareal kan komme i brug til parkering og således at man undgår i hvert fald tung trafik ind fra basargrunden gennem porten. 3.Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten bør være 215 for hele arealet, og der bør ikke kunne bygges mere end det på den ene grund, som nu har en reel bebyggelsesprocent på 300. Hvis/ når der tillades mere end det normerede tal 215 på Danicas grundstykke bør der i det mindste kræves kompensation hos bygherren, jvf. ovenfor 1 og 2 4. Gaven Gaven fra Danica til Københavns Kommune bør afvises under de betingelser den er givet ( at der ikke må ændres i den fremlagte byplan), idet den er egnet til at påvirke politikerne på en ikke demokratisk måde. Med venlig hilsen ejeren af Ejerlejlighed nr. 2, Føtex bygningen DJEbolig Med venlig hilsen Leon N. Vetter Direktør | Administrator DJEbolig: Århusvej 22, DK-8500 Grenaa Tlf.: 87 58 95 01 Kontortid: mandag - fredag kl. 09.00 til 16.00 Web: djebolig.dk / leje-portalen.dk Email: leon@djebolig.dk